Comprendre le droit de préemption du locataire commercial : explication, conditions et démarches

Le droit de préemption du locataire commercial est un mécanisme qui confère à un commerçant locataire de locaux à usage commercial, le droit d’acheter en priorité, le fonds de commerce qu’il exploite, dans l’hypothèse où celui-ci viendrait à être vendu. Ce droit peut s’exercer dans le cadre d’une cession de fonds de commerce mais également dans l’hypothèse où la cession du fonds est réalisée par une société propriétaire du fonds de commerce.Droit de préemption du locataire commercial : mécanismes à connaître pour en bénéficier.

Les conditions d’application et les exclusions du droit de préemption du locataire commercial

Ce dispositif créé par la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 et entré en vigueur le 1er décembre 2014, confère au locataire d’un local à usage commercial ou artisanal, un droit de préemption sur le cas où son bailleur viendrait à céder son immeuble. Inscrit désormais sous l’article L145-46-1 du Code de commerce, ce droit est d’ordre public par conséquent, il y a lieu de considérer que toute clause dérogeant à cette règle dans le bail est réputée non écrite. Il ne concerne que les baux commerciaux régis par le statut des baux commerciaux en cours (baux classiques), les baux dérogatoires et les conventions d’occupation précaire étant exclus du champ d’application. Le législateur a voulu protéger l’activité commerciale ou artisanale exercée dans les lieux loués en permettant au titulaire du bail en cours, d’accéder à la propriété des murs qui abritent son activité. Pour ce faire le dispositif applicable vise uniquement les locaux à usage commercial ou artisanal et ne s’applique donc pas aux locaux à destination industrielle (entrepôts, etc), ni aux parkings ou ceux réservés aux bureaux bien que la question soit encore incertaine en jurisprudence.

Cependant, plusieurs exceptions sont également prévues quant au champ d’application même si le dispositif vise plus largement certaines opérations immobilières par l’intermédiaire de ventes isolées. En effet, pour pouvoir bénéficier du droit de préemption visé ci-dessus, il faut que la vente concerne isolément un local commercial ou artisanal.Les opérations suivantes échapperont donc au bénéfice du droit de préemption du locataire commercial :la cession unique de plusieurs locaux constituant un ensemble commercial ;la vente globale d’un immeuble (vente en bloc) ;l’apport d’un bien dans une société ;les ventes judiciaires ;la cession entre proches (conjoint ascendant descendant) ;la vente à un copropriétaire.Dans cette hypothèse, la loi veut préserver certains types spécifiques de transactions immobilières (des cessions multiples ou des ventes entre personnes liées), contre l’effet bloquant potentiel que pourrait engendrer l’exercice du droit de préemption.

À savoir toutefois : le droit de préemption ne s’applique pas en cas de cession du droit au bail, de cession du fonds de commerce, ou en cas de transmission universelle de patrimoine. Soyez donc vigilant pour apprécier exactement si la vente projetée entre dans le champ légal du droit de préemption, d’autant que ce dernier n’est pas applicable à toutes les catégories de locaux, ni à toutes les formes de mutation immobilière.

La mise en œuvre de la procédure : notification, délais et modalités

La première étape de la procédure concerne l’obligation pour le bailleur notifie au locataire son intention de vendre le local commercial. La notification doit respecter certaines conditions pour être valable. Elle peut être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception, remise contre récépissé ou acte d’huissier. L’objectif est de garantir une notification transparente et conforme aux droits du locataire.

Doivent figurer dans la notification les éléments suivants :

• Le prix du local commercial et les modalités de la vente (paiement comptant, échelonné…) ;
• Les conditions suspensives (obtention d’un prêt bancaire, autorisation administrative…) ;
• Les mentions légales concernant le droit de préemption et les délais à respecter ;
• La description du bien mis en vente (superficie, adresse, caractéristiques…) ;
• Les coordonnées du notaire chargé de la vente ou du mandataire si applicable.

À compter de la réception de cette notification, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour faire savoir s’il souhaite acquérir le local commercial. Ce délai est franc  : une fois passé, le bailleur pourra céder son bien à un tiers aux conditions notifiées. Si le locataire exerce son droit de préemption, un nouveau délai lui sera imparti pour finaliser la vente selon les modalités retenues (deux mois si pas de prêt bancaire, quatre mois si prêt). Le respect des délais est strict  : à défaut déchéance du droit d’acquérir. Enfin, l’absence de réponse couplée au paiement du loyer auprès du nouvel acquéreur pourrait être assimilée à une renonciation tacite au droit de préemption.

Si le bailleur fait une offre plus favorable à un tiers (par exemple, une meilleure prix ou de meilleures modalités de paiement), il doit notifier à nouveau le locataire. Ce dernier dispose alors d’un nouveau délai d’un mois pour répondre, afin que la procédure reste équitable.

Quelles sont les conséquences du respect ou au contraire du non-respect du droit de préemption ?

Le respect du droit de préemption apporte une sécurité juridique à la vente pour toutes les parties. Si le locataire exerce son droit de préemption dans les délais, il est prioritaire pour acheter le local commercial. Le bailleur devra alors vendre le bien selon les conditions notifiées. Ce mécanisme a pour but de protéger le locataire contre un éventuel risque d’éviction lié à la vente du bien et de lui permettre de maintenir son activité commerciale dans les locaux loués.

A l’inverse, en cas de non-respect du droit de préemption, les conséquences peuvent être lourdes pour le bailleur. Si celui-ci vend le local commercial à un tiers en contournant la procédure de notification, le locataire peut saisir le tribunal afin d’obtenir l’annulation de la vente ou sa substitution à l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la date de la vente. Cette action en nullité a pour objet d’assurer l’effectivité du droit du locataire et donc sanctionner toute atteinte à ce droit. En effet, si la notification est irrégulière ou si le droit n’a pas été respecté, le délai de réponse ne court pas et donc la contestation peut intervenir longtemps après la vente. Selon les circonstances,le tribunal peut prononcer la nullité de la vente ordonner la substitution du locataire à l’acquéreur voire accorder des dommages-intérêts au locataire. L’acquéreur peut également voir sa responsabilité engagée s’il est démontré qu’il était informé que son vendeur avait violé la loi.

Pour l’acquéreur tiers, il convient donc de s’assurer que le droit de préemption a bien été purgé avant la signature de l’acte authentique sous peine de voir sa propre acquisition annulée. La vigilance doit donc être accrue des deux côtés pour éviter tout litige ultérieur.

Enjeux, conseils pratiques et sécurisation des transactions

Logique de protection de l’activité économique locale oblige, le droit de préemption du locataire commercial a pour enjeu principal de préserver la stabilité du commerçant en place, en lui permettant de devenir propriétaire et ainsi de sécuriser son outil de travail. Pour le locataire, il s’agit d’un véritable avantage, qui lui permet d’anticiper une éventuelle hausse du loyer voire une fin de bail qu’il ne souhaite pas, tout en renforçant son patrimoine professionnel. Pour le bailleur, c’est un enjeu de planification très en amont de la vente et de connaissance exacte de ses obligations prévues par la loi.

Afin d’éviter les risques, nous conseillons aux bailleurs de se faire accompagner par un professionnel (notaire ou avocat) dès l’intention de mettre en vente le local commercial afin d’assurer la régularité de la notification et le respect des délais. De même pour les locataires souhaitant exercer leur droit : avoir des conseils juridiques permet non seulement de vérifier la régularité de la mise en œuvre du droit mais également et surtout d’obtenir un financement pour réaliser l’acquisition (démarche souvent à anticiper avec sa banque). La vigilance sur la législation et jurisprudence ainsi que l’anticipation du financement sont les deux conditions sine qua non pour sécuriser l’opération.

Par ailleurs, il convient aussi comme pour toute opération immobilière, d’assurer une bonne communication entre les parties et une documentation rigoureuse à chacune des étapes. En ce sens, l’importance d’une notification dans les règles ainsi que d’une transparence totale dans les échanges ne peut être sous-estimée afin d’éviter tout risque contentieux. Les professionnels du secteur immobilier ont un rôle très important à jouer auprès des parties pour informer sur leurs droits et obligations respectifs, conseiller sur les points clés à surveiller afin d’éviter les contentieux et prévenir tout litige. L’objectif est que le droit préférentiel du locataire commercial au profit duquel est institué un droit de préemption soit un véritable levier pour assurer une stabilité et développer sereinement son activité au sein des murs commerciaux.